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頭金は？
住まいを購入するときには、少なくとも住宅価格の2割以上の「頭金」が必要だといわれています。これは、住宅ローンを貸し出す金融機関の多くが、融資割合を住宅価格の8割程度としているためです。例えば、4000万円の物件を購入するとした場合には、頭金として最低800万円以上用意する必要があります。 |
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諸費用は?
さらに物件購入をする際には、頭金以外にも諸費用がかかります。そして物件購入費用において5～8％を占めます。諸費用として上げられるのが、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税・都市計画税、消費税などの税金と、仲介手数料、保証保険料、司法書士報酬、団体信用生命保険などの諸費用があります。。
 こちらについて詳しくは「売買物件をご希望されている方」へ
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親からの頭金の一部を借りる場合の注意事項
金銭消費貸借契約 を入居者とその親とで結んだものも立派な契約の一つです。毎月一定日に約定金額を指定口座に振り込み、相応の利息を支払った証拠を残しておくことが大切です。返済期間の設定も親の年齢等も考え返済期間をかんがえましょう。
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住宅ローンの種類
住宅ローンは大きく分けて公的融資と民間融資の２つに分けられます。
[公的融資その他]
1).住宅金融公庫
基本的に誰でも利用が可能で、取得する住宅の地域や構造、面積によって融資の内容・条件が決定します。融資制度は新築一戸建、新築マンション、中古一戸建、中古マンション等購入予定の住宅別に融資制度が分かれています。「もの」(建物・敷地）に対する融資
2).年金住宅融資
厚生年金や国民年金の加入者に対する還元融資で、3年以上年金に加入していることが基本条件となります。年金の加入期間によって融資額が決まり、同じ住宅で加入者ごとに融資を受けることも可能です。「人」に対する融資
3).財形住宅融資
財形貯蓄を行っている人に対する融資で、財形貯蓄の残高によって融資額が決まってきます。「お金」に対する融資
4).自治体融資
地域によって直接融資や融資斡旋、利子補給などの住宅取得促進策を講じているケースがあります。
詳しくは、こちらのサイトから確認してください。(住宅金融公庫HP)
[民間融資]
1).都市銀行・地方銀行・信託銀行 など
2).生命保険会社、信用金庫、信用組合、労働金庫 など
金融機関によっていくつもの種類があり、公的ローンに比べ金利は高いと思われがちだが、最近では低いものもあります。そして公的ローンに比べると手続きが簡単なことが多く、変動金利、短期の固定金利が中心となっています。
（最近では、変動金利でも適用利率が上限利率を超えないような上限付のものや、長期間固定金利の商品も登場）
[フラット35]
間金融機関と住宅金融公庫が提携して実現した長期固定金利の住宅ロー
ンです。
詳しくはこちらのサイトから確認してください。(住宅金融公庫＞フラット35)
■ローンを利用した場合の住宅ローン控除
住宅ローン控除を受けるための条件
(a).住宅を取得した人の年間所得が3,000万円以下（給与所得者は、額面が3,337万円以下）
(b).取得した住宅の登記簿面積が50㎡以上
(c).中古住宅については、取得日以前25年（通常の耐火構造マンション）以内に
建てられたもの
(d).床面積の2分の1以上を居住の用に供している
■控除額について
土地部分も含めた住宅ローンの年度末残高（5,000万円限度）に、一定の控除率をかけたものが控除額になります。ただし、毎年の控除額には期間ごとの上限があります。（下表参照）
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入居時期
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住宅ローンの上限
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控除期間
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控除率
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年間最大控除額
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| ～平成16年12月31日 |
5000万円
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10年間
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1.0%
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50万円
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平成17年1月1日
～平成17年12月31日 |
4000万円
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1年目～8年
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1.0%
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40万円
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9年目～10年目
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0.5%
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20万円
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平成18年1月1日
～平成18年12月31日 |
3000万円
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1年目～7年目
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1.0%
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30万円
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8年目～10年目
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0.5%
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15万円
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平成19年1月1日
～平成19年12月31日 |
2500万円
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1年目～6年目
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1.0%
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25万円
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7年目～10年目
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0.5%
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12.5万円
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平成20年1月1日
～平成20年12月31日 |
2000万円
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1年目～6年目
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1.0%
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20万円
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7年目～10年目
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0.5%
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10万円
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物件情報はどうやって集める?
24時間毎日いつでもアクセスできるインターネットを利用すると必要な情報がすぐに手に入ります。また土曜日、日曜日に多く配布されるチラシ広告、折り込み広告等を確認することも欠かせません。ご自身で物件情報を出している不動産会社（売主・販売代理・売買仲介）の前に情報を集める方がとても多くなっています。特に、仲介会社では物件探しから契約までサポートしてくれるのでお時間がない方には便利だと思われます。 |
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媒介契約とは何か？
「媒介契約」とは、宅地または建物の売買、交換または貸借の仲立ちを不動産会社に依頼する契約のこと。自分の希望する条件(価格、引渡し時期等)に合った適当な相手方を、広い範囲から探し出すことは極めて困難なため、両者の間をとりもつことを専門としている不動産会社に、取引の相方を探すよう依頼することが一般的です。
1)．一般媒介契約･･･(明示型か非明示型)依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼ができる。
2)．専任媒介契約･･･依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼ができない。
3)．専属専任媒介契約･･･依頼者が依頼をした不動産会社が探索した相手方以外の者と
売買または交換の契約を締結することができない。 |
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市街化調整区域に注意するとは？
昭和43年に公布された「都市計画法」という法律により、都市で優先的に整備を進めていく「市街化区域」とそれを抑制していく「市街化調整区域」に区分けすることとなりました。
原則として、新たな土地に建築物を新築すること、既存の建物用途を変更することなどが制限されており、次に掲げる行為に関しては、許可の要件が整い市街化調整区域に建築することがやむ得ないと判断される場合に許可等が認められます
。
(ただし、昭和45年以前から建築された建物を用途変更なく建替える場合は、許可を得ることなく建築できることがありますので、一度建築課へ問合せください。）
[市街化調整区域に建築が認められる建築物]
* 既存集落の住民の日常生活に必要な店舗等
* 農林水産物の処理等のための施設
* 既存工場と密接な関連を有する事業場
* 農家の二三男等の分家住宅
* 土地収用対象事業により移転するもの
* 既存集落内のやむを得ない自己用住宅 など
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建ぺい率・容積率とは？
[建ぺい率]
土地面積に対する建築面積（建築物の建っている部分の面積）の割合を建ぺい率といいます。建築物の敷地内に日照・通風・防火・避難所などを確保するため、都市計画区域内では用途地域の種別や建築物の構造などによって、建ぺい率の最高限度が決められています。例えば、建ぺい率60％と定められた地域では、100㎡の土地に建築面積60㎡までの建物しか建てられません。
[容積率]
土地面積に対する建築物の延べ床面積の割合を容積率といいます。道路など公共施設の整備状況に応じて建築物の規模がバランスよくて、良好な市街地形成を促すため、都市計画区域内では用途地域の種別や前面道路の幅員によって、容積率の最高限度が制限されています。例えば、容積率150％と定められた地域であれば100㎡の土地の延べ床面積150㎡までにしか建てられません。
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区分所有権とは?
１棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居・店舗・事務所または倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときに、その区分された各部分の上に成立する所有権のこと。
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管理費・修繕積立金とは？
[管理費]
戸数の少ないマンションの場合、建物の入り口や１階に管理員室が設けられることが多く、管理会社に委託するケースが多く見受けられます。そして、その管理会社により管理料は換わってきます。
[修繕積立金]
マンション等の中高層共同住宅の経済的価値を適正に維持していくためには、日常の手入れ（維持管理）以外に、一定期間ごとに計画的な維持修繕行使を行なうことが必要です。しかし、大規模な修繕、例えば、外装工事、防水工事、鉄部塗装替え工事、給水管更生工事のような大規模なものは工期も長期になり費用もかさむことから、この費用に充てるために、毎月の管理費とは別に必ず積み立てることとされている金銭が修繕積立金です。修繕積立金の額は、通常管理組合で決定し、管理組合が収納および保管しています。なお、修繕積立金は、管理費、組合費等とは別の銀行口座を設けて保管することとされています。
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重要事項の説明とは？
宅地建物取引業法では、取引の相手方などに対し、一定の重要な事項について、事前に説明を行なうことを業者に義務づけていますが、説明すべき重要事項はすべて書面に記載し、その書面を交付して説明を行なわなければなりません。これについては、これらの事項を記載した書面、いわゆる「重要事項説明書」と呼ばれるものを交付しなければならないとされています。
これらの事項は、購入者などにとってその宅地または建物を取得し、あるいは借りようとするうえで、きわめて重要な判断材料となり、かつ、口頭説明による場合には正確な理解が困難な場合もあるため、書面によらなければならないものとされているのです。 |
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売買契約とは？ 解除は可能?
売買契約は、取引主任者からの重要事項の説明後、その書面内容に納得した場合の手続きです。
記載すべき必須事項：当事者（売主、買主）の氏名、住所、物件を特定するために必要な表示（住居番号、登記簿上の地番・家屋番号、土地面積、建物面積等）、代金の額、支払い方法、支払い時期、物件の引渡し時期、所有権移転登記の申請時期など
解除とは、契約を締結した後で一方の当事者からの申出によって、契約の効力を契約締結時までさかのぼって解消し、契約関係を精算し、契約前の状態に戻す手続きのことです。
民法では契約の相手方の債務不履行を、契約一般に共通する解除原因としています 。 |
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クーリングオフ制度とは？
不動産業者が自ら売主となる物件の売買契約の場合には、事務所以外の場所において買受けの申込みをした者や売買契約を締結した買主は、一定の場合を除いて、８日間以内は自由に無条件で契約の解除をすることができます。全くの白紙還元で、損害賠償の請求を受けることもなく、支払い済みの金銭を取り戻せます。 |
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購入した物件に欠損があった場合の取り決めは？
売買契約の目的物である宅地または建物に、契約の締結当時にすでに瑕疵（かし）があった場合には、その瑕疵が隠れたものであれば売主は、故意過失などを問題とせず民法上その瑕疵を担保する責任を負わされることになっていますが、これを「売主の瑕疵（かし）担保責任」といいます。
買主は瑕疵があることを知った時から、１年以内ならば売主に対し、損害賠償の請求ができますし、また瑕疵のために契約の目的を達することができないときは、契約を解除することもできます。そして、いずれの請求をする場合も売主に過失（瑕疵があるということを知らなかった）があることは要件ではありません。
反面、売主としては、自ら知りえない物件の瑕疵によって何年もの間にもわたって、買主から瑕疵担保責任の追求を受ける可能性があるとすれば困ったことになります。例えば、売買契約後、長期間経ってから物件の瑕疵が見つかった場合でも、買主が瑕疵を見つけてから１年以内であれば責任追及を受けるとすれば、売主は非常に不安定な地位に置かれてしまいます。そこで、通常では売買契約書の中で、売主の瑕疵担保責任を免除したり、あるいは責任追及できる期間を短縮していることが多いようです。 |
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